Mutui: la tranquillità di un mutuo costa davvero cara

Mutui: la tranquillità di un mutuo costa davvero cara

Per un prestito fisso di 100.000 euro a 20 anni se ne rimborsano 8.000 più che in Europa. Mentre sui mutui a tassi variabili…

I prodotti con rata costante offerti dalle banche sono più cari della media Ue. E così le famiglie italiane sono spinte a ballare con i tassi.

Per un mutuo fisso di centomila euro una famiglia italiana spende ogni mese 33 euro in più rispetto alle famiglie tipo di Eurolandia. A fine corsa — dopo venti anni — l’esborso complessivo è di 8.000 euro superiore. (vedi anche Come scegliere il mutuo migliore) Chi invece scegliesse un tasso variabile avrebbe sulla carta di che rallegrarsi: per restare sempre all’ipotesi di un mutuo a venti anni di 100 mila euro, e ipotizzando una davvero improbabile costanza dei tassi, il risparmio mensile rispetto agli altri paesi della moneta unica sarebbe di 21 euro, che proiettati su tutta la durata del finanziamento significano circa 5.000 euro di vantaggio. Morale della favola: i mutui fissi italiani sono decisamente più cari rispetto a quelli che vengono offerti nei Paesi dell’Unione europea. E questo costringe le famiglie, anche quelle più deboli, a sottoscrivere i mutui variabili, esponendosi a tutti i rischi del caso. Alle condizioni praticate dalle banche non possono, infatti, permettersi la tranquillità del tasso fisso (vedi il mutuo più conveniente).

La forbice

I numeri si ricavano leggendo i dati dei tassi armonizzati dei finanziamenti immobiliari per le famiglie, aggiornati a tutto febbraio 2010, dall'Ufficio statistiche della Bce.

Sono la fonte più attendibile di cui si disponga per fare un confronto come quello che proponiamo in queste pagine e non è certo un caso che quando Bankitalia ha segnalato pubblicamente l'anomalia del costo dei mutui a tasso fisso nel nostro paese proprio a questa serie di numeri si sia riferita: lo ha fatto nel luglio 2007 il governatore Mario Draghi all’assemblea dell’Abi; lo ha ribadito Roberto Rinaldi, capo del Servizio supervisione intermediari specializzati, lo scorso novembre, nel corso di un'audizione alla Camera. Da allora nulla è cambiato.

La differenza di tasso sui finanziamenti a tasso fisso di durata pari o superiore a dieci anni risulta di 61 centesimi rispetto alla media dei paesi euro, di 83 centesimi rispetto alla Francia, di 86 nei confronti della Spagna mentre il divario con la Germania è contenuto in 47 centesimi. Per contro il vantaggio sui variabili è di 25 centesimi in media e addirittura di 118 centesimi rispetto alla Francia. Abbiamo cercato anche di andare oltre l'ufficialità con una prova sul campo, confrontando le migliori offerte disponibili presso tre broker online per diverse durate e tipologie di tasso e i risultati non contraddicono le statistiche di Francoforte: i mutui variabili italiani sono sempre più vantaggiosi rispetto a quelli francesi e spagnoli mentre i tassi fissi sono sempre peggiori con una sola eccezione (il mutuo a 15 anni in Spagna).

E se nei variabili il vantaggio delle proposte italiane rispetto a quelle d'Oltralpe è elevato bisogna rilevare che i finanziamenti francesi sono «capped», hanno cioè un tetto oltre il quale non possono mai andare indipendentemente dall'andamento dei parametri di riferimento.

I numeri:

0,40%

Il tasso dell’Euribor a un mese

0,65%

Il tasso dell’Euribor a tre mesi

1,72%

Il miglior tasso variabile per un mutuo a 20 anni in Italia

1,93%

Il miglior tasso variabile per un mutuo a 20 anni stipulato in Spagna

5,21%

Le migliori condizioni per un mutuo a 20 anni a tasso fisso in Italia

3,60%

Il miglio tasso per un mutuo fisso a 20 anni in Francia. In Spagna il tasso è del 4,80%

Il tetto si situa poco sopra il 4% mentre i mutui di questo tipo in Italia prevedono un cap al 5,5%.

Un punto e mezzo in più. Come si spiegano questi numeri? CorrierEconomia lo ha chiesto alle associazioni bancarie. A livello internazionale opera a Bruxelles l'European Mortgage Association. Spiega Alessandro Sciamarelli, responsabile servizi statistici: «Anche i dati che rileviamo trimestralmente segnalano una particolare convenienza dell'Italia nei prestiti tasso variabile. A favore dei mutuatari italiani può giocare anche il fatto che la grande maggioranza degli istituti leghi l'indicizzazione del finanziamento all'Euribor e non, ad esempio, al tasso della Bce oggi più alto.

Ma è anche lecito pensare — non abbiamo però evidenze per dimostrarlo — che in Italia la concorrenza tra istituti su questo tipo di mutuo sia più forte e che le condizioni siano migliori proprio per questa ragione.

Per quanto riguarda i tassi fissi in alcuni Paesi sono più bassi perché è diverso il tipo di copertura del finanziamento: in Francia ad esempio i si usano i titoli di stato decennali e non l'Eurirs».

Le cause

Per restare a casa nostra, dall'Abi si sottolinea che oggi quasi il 90% dei finanziamenti avviene a tasso variabile e quindi il dato Bce è molto soddisfacente.

Il caro mutui fissi viene spiegato così: «Il confronto tra le condizioni non è sempre omogeneo. Ci sono, comunque, alcune ragioni che appesantiscono il costo dei nostri finanziamenti a tasso fisso: il primo è l'abolizione delle penali di anticipata estinzione, che ha costretto le banche a incorporare nei tassi il rischio di abbandono da parte del cliente; il secondo i lunghi tempi per le esecuzioni immobiliari».

Un terzo è quello già richiamato sopra dei criteri di copertura: le banche ricorrono ai contratti swap per assicurarsi dalle oscillazioni del costo del denaro, mentre in altri Paesi, come la Germania, per la copertura si emettono obbligazioni che hanno tassi inferiori. «Sono strumenti finanziari favoriti dalle legislazioni statali — dicono all’Abi —. Il costo minore di raccolta avvantaggia il debitore che però non può uscire gratis anticipatamente dal mutuo».

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